안녕하십니까. 대한변호사협회 부동산 전문 변호사이자 법무법인 현 부동산팀 대표를 맡고 있는 김용일 변호사입니다.
"도대체 어디까지 뜯어내고 나가야 하는 걸까요?" 20년 넘게 부동산 사건을 다루면서도 원상 회복 의무와 관련해 여전히 가장 많이 받는 질문입니다. 상가를 운영하시다 보면 인테리어, 간판 등을 교체하고 여러 시설을 설치하게 되는데, 계약이 끝나고 나갈 때가 되면 어디까지 복구해야 할지 막막해지시죠.
법무법인 현 부동산팀 대표, 대한변호사협회 등록 김용일 부동산 전문 변호사가 원상 회복 의무를 중심으로 분쟁 대응 전략을 정리해드리겠습니다.
1️⃣원상 회복 의무란 정확히 뭘까요?
법적으로 보면 간단합니다. 빌리셨을 때 상태 그대로 돌려주면 됩니다. 그런데 현실은 그렇게 단순하지 않습니다.
"제가 들어갔을 때 이미 이전 분이 해놓은 인테리어들이 있었는데, 왜 제가 그것까지 다 뜯어내야 하나요?" 이런 질문을 정말 많이 듣습니다.
결론부터 말씀드리면, 본인이 들어갔을 때 상태로만 돌려놓으면 됩니다. 이전 사람이 해놓은 것은 건드릴 필요가 없습니다. 계약서에 특별히 "신축 당시 상태로 복구한다"거나 "이전 임차인 시설까지 모두 철거한다"고 명시되어 있지 않은 이상, 본인이 들어간 그대로만 하면 됩니다.
2️⃣권리금 받고 넘겨받았다면 이야기가 달라집니다
권리금을 받고 넘겨받은 경우는 원상 회복 의무의 범위가 조금 복잡해집니다.
최근 대법원 판결 하나를 소개해드리겠습니다. 커피숍을 운영하던 사람이 다른 사람에게 권리금을 받고 넘겼는데, 새로 들어온 사람이 상호와 시설을 그대로 쓰고 임대조건까지 똑같이 이어받았습니다. 그런데 계약이 끝나고 나갈 때가 되자 임대인이 "이전 사람이 해놓은 시설까지 다 철거하고 나가라"고 요구한 사건입니다.
법원은 이 경우를 "단순히 권리금만 받고 넘긴 게 아니라 완전히 지위를 이어받은 것"으로 봤습니다. 그래서 이전 사람의 원상 회복 의무까지 다 떠안게 됐습니다.
하지만 단순히 권리금만 주고받고 새로 계약을 체결한 경우라면 달라질 수 있습니다. 이때는 새 계약서에 명시된 대로만 하면 됩니다. 이런 차이 때문에 권리금 거래 시에는 신중하게 접근하셔야 합니다.
3️⃣원상 회복을 안 하면 어떻게 되나요?
당연히 임대인이 직접 공사하고 그 비용을 보증금에서 차감할 수 있습니다.
여기서 끝이 아닙니다. 공사하는 동안 그 자리를 다른 사람에게 임대하지 못하니, 그동안의 임대료 손해까지 배상하라고 요구할 수 있습니다. 다만 임대인이 실제로 공사를 완료한 날까지가 아니라, 법원이 보기에 "이 정도면 공사를 마칠 수 있었겠다" 하는 합리적인 기간까지만 인정해줍니다.
4️⃣임대인이 시설을 그대로 쓴다면?
가끔 이런 경우도 있습니다. 임대인은 "다 뜯어내고 나가라"고 하면서, 정작 본인은 그 시설을 그대로 두고 다음 임차인에게 임대하려는 겁니다.
이럴 때는 원상 회복 의무 불이행을 이유로 비용을 보증금에서 차감할 수 없습니다. 실제로 대법원에서도 이런 판결을 내린 적이 있습니다.
5️⃣분쟁을 피하려면 이렇게 준비하세요
첫째, 계약서 작성 시 원상 회복 의무의 범위를 정확하게 기재해두셔야 합니다. "원상 회복한다"는 애매한 표현보다는 "임차 당시 상태로 복구한다"고 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다.
둘째, 입점하실 때 사진을 꼼꼼히 촬영해두세요. 나중에 "이게 원래 있던 것이다, 내가 한 것이다"를 다툴 때 결정적인 증거가 됩니다. 동영상 촬영도 함께 추천드립니다.
셋째, 권리금을 받고 넘겨받으실 때는 이전 사람의 원상 회복 의무까지 승계하는 것인지 반드시 확인하셔야 합니다.
6️⃣자주 묻는 질문
Q. 권리금 없이 새 임차인으로 들어왔다면 이전 임차인의 시설까지 철거해야 하나요?
원칙적으로는 본인이 입점할 당시 상태로만 복구하면 됩니다. 계약서에 별도 명시가 없다면 이전 임차인 시설까지 철거할 의무는 없습니다.
Q. 원상 회복을 안 했더니 임대인이 무기한 임대료 손해배상을 요구합니다. 정당한가요?
아닙니다. 법원이 인정하는 '합리적인 공사 완료 기간'까지만 배상 책임이 인정되며, 그 이후 기간까지 무기한 청구할 수는 없습니다.
7️⃣정리하며
원상 회복 의무 문제는 생각보다 복잡합니다. 단순해 보이지만 실제로는 여러 법적 이슈들이 얽혀 있습니다. 하지만 처음부터 제대로 준비해두면 나중에 분쟁을 피할 수 있습니다.
지금 원상 회복 의무 때문에 고민이시거나 앞으로 계약을 앞두고 계시다면, 미리 전문가 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다. 도움이 필요하시다면 언제든지 연락 주세요.
이 글을 읽으시는 모든 분들께 좋은 일만 있으시고, 재판에서도 원하는 결과를 얻으시길 진심으로 기원합니다. 감사합니다.
현재 관련된 상담 및 소송 위임 요청이 너무 많아서, 위 내용에 해당하시는 분들을 최우선으로 상담을 진행하고 있습니다. 이 점 참고 부탁 드립니다. 감사합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
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