안녕하세요. 법무법인 현 부동산팀 대표, 대한변협 등록 부동산 전문 변호사 김용일입니다.
"부동산이 제 거긴 맞지만, 등기는 그냥 가족 명의로 해 놓은 겁니다."
"절세 목적이었을 뿐, 부동산실명법위반이라고는 생각 못 했어요."
"나중에 다시 제 명의로 돌리면 되는 거 아닌가요?"
이런 말씀, 상담하다 보면 정말 많이 듣습니다. 부동산을 매매하거나 상속받는 과정에서 실제 소유자와 등기상 소유자가 다른 구조, 즉 '명의신탁'이 지금도 현실에서 종종 나타납니다.
하지만 부동산실명법위반은 '이름만 빌려준' 행위도 엄격하게 금지하고 있습니다. 단순히 민사적으로 무효가 되는 데서 끝나지 않고, 형사처벌과 과징금 부과, 심지어 전과 등록까지 이어질 수 있습니다.
1️⃣왜 이게 문제가 될까요?
간단히 말하면 이렇습니다. 실질적으로는 A가 소유하고 있는데, 등기상 이름은 B 앞으로 해두는 겁니다. 이때 A는 '신탁자', B는 '수탁자'가 됩니다.
법률은 이런 구조 자체를 원칙적으로 금지하고 있고, 부동산실명법위반과 관련해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
신탁 약정 자체는 무효
수탁자 이름으로 등기된 권리변동도 무효
부동산실명법위반에 따른 과징금 부과
형사처벌 대상
민사상 효력이 부정되는 것만 문제가 아닙니다. 국가적 차원에서 조세 정의와 부동산 거래의 투명성을 해치는 위법행위로 보기 때문에, 위반하면 상당히 엄중한 법적 책임이 따릅니다.
2️⃣과징금만 내면 끝나는 걸까요?
많은 분들이 "그냥 벌금 좀 내면 되는 거 아닌가요?"라고 생각하십니다. 그런데 이 문제는 행정제재와 형사처벌이 함께 가는 구조입니다.
과징금은 부동산 평가액의 일정 비율로 산정되는데, 최대 30%까지 부과될 수 있습니다. 4억 원짜리 부동산이라면 과징금만으로도 수천만 원이 나올 수 있다는 뜻입니다.
게다가 등기를 해소한 지 5년이 지나지 않았다면 여전히 제재가 가능합니다. 그러니까 과거에 이미 정리한 명의신탁이라도, 제척기간이 남아 있으면 처벌 대상이 될 수 있는 겁니다.
3️⃣형사처벌 수위는 어느 정도일까요?
부동산실명법에 따르면 형사처벌은 이렇게 나뉩니다.
실제 소유자: 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금
명의만 빌린 사람: 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금
여기서 주의하실 점이 있습니다. 명의만 빌려준 수탁자도 수사와 처벌 대상이 됩니다.
자녀나 형제 명의로 해두었더라도, 본인이 부탁한 사실이 입증되면 양쪽 다 처벌받을 수 있습니다. 게다가 공소시효가 신탁 등기가 이루어진 시점부터 계산되는 경우가 많아서, 수년이 지난 뒤에도 고발되거나 수사받을 수 있습니다.
4️⃣예외적으로 인정되는 경우도 있습니다
물론 모든 명의신탁이 일률적으로 위법한 건 아닙니다. 부동산실명법 제8조는 일부 예외를 인정하고 있습니다.
종중과 종중원 간
배우자 간 명의신탁
종교단체와 산하 조직 간
이런 관계에서 이뤄진 명의신탁은 조세 포탈, 법령 회피, 강제집행 면탈 같은 목적이 없다면 유효한 것으로 봐서 과징금과 형사처벌이 면제됩니다.
다만 실무에서는 이 요건을 충족했는지를 굉장히 엄격하게 봅니다. 예외 조항을 적용받으려면 이를 뒷받침할 증빙자료와 법리 검토가 반드시 필요합니다.
5️⃣실무에서는 이런 사례가 자주 나옵니다
부모 명의로 등기해뒀다가 자녀가 성년이 되자 소유권 다툼 발생
형제 명의로 잠시 등기했다가 제3자에게 매도되면서 법적 분쟁
상속 재산 분할 중 부동산실명법위반으로 형사고소 진행
이처럼 명의신탁은 단순히 "내가 믿고 맡긴 사람"의 문제를 넘어섭니다. 법적으로는 명백한 위법 구조로 해석될 수 있습니다. 그리고 일단 고소나 수사가 시작되면, 그동안의 개인적 신뢰나 가족 간 합의는 법적 책임을 피해갈 근거가 되지 않습니다.
6️⃣등기명의만의 문제가 아닙니다
부동산 명의신탁은 '등기명의를 누구 앞으로 했느냐' 이상의 문제입니다. 처음부터 실명법 적용 대상인지, 예외가 가능한지, 처벌 수위는 어느 정도인지 꼼꼼히 분석하고 대응 전략을 세우셔야 합니다.
저는 20년 이상 실무 경험을 통해 지금까지 다수의 부동산 관련 사건을 수행해왔습니다. 과징금 통보를 받으셨거나 수사기관에서 갑자기 연락을 받으셨다면, 그 순간부터는 혼자 대응하시기보다 전문 변호인의 도움을 받으시는 게 필수입니다.
부동산실명법위반과 관련해 더 궁금하신 부분이 있으시면 언제든지 문의해주세요. 의뢰인 입장에서 가장 현실적인 해결책을 제시해드리겠습니다.
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☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
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