반갑습니다. 저는 법무법인 현 부동산팀을 총괄하고 있으며, 대한변호사협회 부동산 전문 변호사로 등록 된 김용일입니다.
공유물분할청구소송, 지분만 있어도 내 땅으로 만들 수 있을까요?
"지분이 있다고 내 땅이 아니라고요?" 부동산 소유권이 얽힌 문제는 감정의 골도 깊고 법적 절차도 복잡합니다. 부동산 전문 분야에서만 20년 이상 집중해온 김용일 변호사가 공유물분할청구소송의 본질과 해결책을 쉽게 안내해드리겠습니다.
1️⃣공유물분할청구소송은 언제 필요할까요?
사건을 진행하다 보면 부동산을 여러 명이 함께 소유하는 경우가 의외로 많습니다. 가족이나 친척끼리 함께 매수하거나, 상속으로 자연스럽게 공동 소유가 되거나, 경매에서 일부 지분만 낙찰받는 경우 등입니다.
이렇게 '공유' 형태로 부동산을 소유하면 나중에 사용 방식이나 처분 문제로 다툼이 생기기 쉽습니다. 이런 갈등이 커지면 결국 부동산을 나눠 갖는 방법을 찾게 되는데, 그 해결책 중 하나가 바로 공유물분할청구소송입니다.
처음에는 공유자들끼리 협의를 통해 분할을 시도할 수 있습니다. "이 땅의 절반은 내가 쓸게, 나머지는 네가 써"처럼 합의하면 간단히 해결되지만, 의견이 갈려서 협의가 안 될 경우엔 누구든지 나머지 공유자들을 상대로 법원에 공유물분할청구소송을 낼 수 있습니다. 법원은 부동산의 상황과 공유 지분 등을 종합적으로 고려해 가장 합리적인 방식으로 분할해줍니다.
2️⃣법원이 우선 고려하는 방법: 현물분할
법원이 가장 먼저 고려하는 방법은 '현물분할'입니다. 실제 부동산 자체를 나눌 수 있으면 그렇게 나누는 게 원칙입니다. 예를 들어 한 필지의 토지를 두 사람이 지분으로 갖고 있다면, 왼쪽 절반은 A에게 오른쪽 절반은 B에게 나누는 식입니다. 이런 분할이 가능하고 현실적으로 문제없다면 법원은 이 방식으로 결정합니다.
하지만 땅이 너무 작거나 건물처럼 나누기 어려운 구조라면 이야기가 달라집니다.
3️⃣현물분할이 어렵다면: 경매 분할
현물분할 자체가 불가능하거나, 나누는 순간 부동산 가치가 크게 떨어질 우려가 있다면 '경매 분할'을 하게 됩니다. 부동산을 경매로 팔고 받은 돈을 공유자 지분에 따라 나누는 방식입니다. 판결문에는 보통 "경매 후 발생한 금액을 지분에 따라 분배한다"는 문구가 들어갑니다.
여기서 중요한 점은, 공유물분할청구소송에서 경매 분할 판결이 나왔다고 법원이 알아서 경매를 진행해주는 게 아니라는 겁니다. 공유자 중 한 명이 법원에 따로 '경매신청'을 해야 실제 경매 절차가 시작됩니다. 낙찰이 되면 낙찰 대금에서 비용을 뺀 나머지를 지분대로 나눠 갖습니다.
다만 경매는 일반 시세보다 낮은 가격에 낙찰되는 경우가 많아, 생각보다 손해가 발생하는 일이 적지 않습니다. 이 때문에 소송 도중이라도 다시 협의가 이루어지면, 경매를 취소하고 당사자들끼리 직접 나누는 방법으로 합의를 볼 수도 있습니다.
4️⃣예외적인 방법: 대금분할
공유물분할청구소송에서는 '대금분할'이라는 방식도 예외적으로 인정됩니다. 공유자 중 한 사람이 부동산 전체를 가져가고, 나머지 사람들에게는 자신의 지분만큼의 금액을 지급하는 방법입니다. "이 부동산은 내가 전부 가질 테니, 당신 지분에 해당하는 돈은 내가 줄게"라는 식이죠.
다만 이 방식은 자주 인정되지 않고, 특별한 경우에만 가능하다는 점을 알아두셔야 합니다.
5️⃣실제 판례로 보는 대금분할 사례
춘천지방법원 2019가단398 사건에서는 전체 지분의 99.7%를 가진 원고가 토지를 단독 소유하고, 나머지 극소수 지분을 가진 사람들에게는 그만큼의 돈을 주는 방식으로 판결이 났습니다.
인천지방법원 부천지원 2016가단12368 사건도 있습니다. 고령의 어머니가 해당 부동산에 거주하고 있고 과반수 지분도 가지고 있었기 때문에, 법원은 이 어머니에게 소유권을 넘기고 나머지 사람들에게는 금액으로 정산하라고 판결했습니다.
이처럼 공유물분할청구소송은 단순히 법에 정해진 절차만 따라가는 게 아니라, 각자의 생활상, 감정, 실제 이용 상태까지 함께 고려해야 합니다. 경험 많은 전문가의 전략적인 조언이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
6️⃣자주 묻는 질문
Q. 공유물분할청구소송에서 현물분할과 경매 분할 중 어느 쪽이 더 유리한가요?
일반적으로 경매 분할은 시세보다 낮게 낙찰되는 경우가 많아 손해를 볼 수 있습니다. 가능하다면 현물분할이나 협의를 통한 해결이 더 유리할 수 있습니다.
Q. 지분이 아주 적어도 공유물분할청구소송을 제기할 수 있나요?
네, 지분 비율과 무관하게 공유자라면 누구든 소송을 제기할 수 있습니다. 다만 실제 판결 결과는 지분 비율, 거주 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려해 결정됩니다.
7️⃣정리하며
저 김용일은 그동안 수많은 공유물분할청구소송을 직접 해결하며 각 사건에 맞는 현실적인 해결책을 제시해왔습니다. 공유로 인한 갈등으로 고민하고 계신다면, 지금이 바로 정리할 때입니다. 지분은 갖고 있지만 불편한 관계는 이제 끝내고 싶으시다면, 본인의 명확한 권리를 찾고 싶으시다면 지금 바로 문의해주세요. 제가 직접 해결하겠습니다.
감사합니다.
현재 관련된 상담 및 소송 위임 요청이 너무 많아서, 위 내용에 해당하시는 분들을 최우선으로 상담을 진행하고 있습니다. 이 점 참고 부탁 드립니다. 감사합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
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