안녕하십니까. 대한변호사협회 부동산 전문 변호사이자 법무법인 현 부동산팀 대표를 맡고 있는 김용일 변호사입니다.
"토지 거래 승인 없이 매매체결부터 하면 어떻게 되나요?" 상담을 진행하다 보면 유독 자주 받는 질문입니다. 토지 거래 허가를 받았는지 여부는 계약의 유효성과 전체 거래의 운명을 결정짓는 핵심 변수입니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 절차를 조금만 놓쳐도 매매가 무효가 되고, 손해배상 분쟁으로까지 번지곤 합니다.
법무법인 현 부동산팀 대표, 대한변협 등록 부동산 전문 김용일 변호사가 실무에서 다뤄온 토지 거래 허가 분쟁 사례를 바탕으로, 놓치기 쉬운 법적 쟁점과 실전 대응 전략을 정리해드리겠습니다.
1️⃣ 허가 없이 계약서부터 쓰면 어떻게 되나요?
토지거래허가구역 안에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우, 구청장의 사전 승인 없이는 계약이 무효가 됩니다. 하지만 여기서 끝나는 문제가 아닙니다.
나중에 승인을 받으면 그 계약은 유효로 소급됩니다. 이를 '유동적 무효' 상태라고 부릅니다. 그렇다면 승인 없이 계약부터 한 당사자는 어떻게 될까요?
서로 승인 신청에 협력해야 할 의무가 생깁니다
계약을 일방적으로 파기하기는 어렵습니다
2️⃣ 상대방이 협조를 안 한다면 어떻게 대응하나요?
매도인이나 매수인 중 누군가 승인 절차에 비협조적이라면, 다음과 같이 대응할 수 있습니다.
신청 협조를 구하는 소송을 제기할 수 있습니다
협조를 강제하는 가처분도 가능합니다
또한 이런 상황을 대비해 계약서에 '협조 거부 시 손해배상' 조항을 미리 넣어두는 것도 가능하며, 판례에서도 이런 조항은 유효로 인정됩니다.
3️⃣ 토지와 건물을 함께 샀는데 토지만 허가가 안 나왔다면?
흔히 '토지 및 건물' 형태로 부동산을 매매하는 경우, 토지 거래 허가가 나지 않으면 전체 계약이 무효로 될 수 있습니다.
다만 예외적으로 "건물만이라도 사겠다는 확고한 의사가 있었던 경우"에 한해 건물 부분만 유효하다는 판결도 나옵니다. 핵심은 계약서 문구, 거래 경위, 당사자의 의사표시입니다.
4️⃣ 계약서상 허가를 회피하려고 하면 어떻게 되나요?
처음부터 확정적 무효가 되는 경우도 있습니다. 토지거래허가구역 내 거래를 하면서 다음과 같은 방법으로 허가를 회피하려 했다면, 나중에 허가를 받아도 계약을 살릴 수 없습니다.
허가를 받지 않으려고 '증여로 가장'
'공매 형식으로 위장'
'허가받을 수 없는 조건을 허위로 기재'
대법원도 "허가를 회피하거나 가장한 계약은 강행규정 위반으로 무효"라고 명확히 판시하고 있습니다.
5️⃣ 전매를 위해 중간생략등기를 했다면?
허가 없이 단기간 내 전매차익을 노리고 중간생략등기 방식으로 거래가 이뤄졌다면, 중간·최종 매매 모두 확정적 무효가 됩니다.
이미 지급한 계약금 및 매매대금은 부당이득반환청구 대상이 됩니다
불허가의 책임이 한쪽에 있다면 손해배상청구도 가능합니다
6️⃣핵심은 '허가 유무'입니다
토지 거래 허가 분쟁의 본질은 '계약 시점'보다 '허가 유무'에 달려 있습니다.
허가 전 계약 = 유동적 무효
허가 없이 거래 자체를 회피 = 확정적 무효
허가 이후 = 소급 유효 (단, 절차를 제대로 따라야 함)
거래 당사자가 모르는 사이에 계약이 무효가 되거나 손해배상 책임까지 생길 수 있습니다. 그래서 계약 전 관련 요건을 반드시 체크하고, 필요하다면 사전 법률 검토를 받는 것이 가장 현명한 대응입니다.
7️⃣자주 묻는 질문
Q. 허가 없이 계약했는데 나중에 상대방이 마음을 바꿔 협조를 안 하면 어떻게 하나요?
협조 의무를 이행하지 않는 상대방을 상대로 협조 이행을 구하는 소송이나 가처분을 신청할 수 있습니다. 계약서에 협조 거부 시 손해배상 조항을 넣어두면 더욱 유리합니다.
Q. 토지거래허가구역인 줄 모르고 계약했다면 구제받을 방법이 있나요?
계약 자체가 무효가 되는 건 아니고 유동적 무효 상태이므로, 이후 승인 절차를 밟으면 소급해서 유효가 될 수 있습니다. 다만 회피 목적의 위장거래가 아니었는지가 중요한 판단 기준입니다.
정리하며
저는 다수의 토지거래허가구역 내 부동산 분쟁을 해결해온 경험을 바탕으로, 승인 이전 단계의 협조의무 소송부터 계약 무효 대응, 손해배상 청구까지 전 과정에 대한 전략을 수립해드립니다. 토지 거래 허가 문제로 도움이 필요하시다면 언제든지 상담을 요청해주세요.
이 글을 읽으시는 모든 분들께 좋은 일만 있으시고, 재판에서도 원하는 결과를 얻으시길 진심으로 기원합니다. 감사합니다.
현재 관련된 상담 및 소송 위임 요청이 너무 많아서, 위 내용에 해당하시는 분들을 최우선으로 상담을 진행하고 있습니다. 이 점 참고 부탁 드립니다. 감사합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
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