안녕하십니까.
법무법인 현, 부동산팀 대표를 맡고 있는 대한변호사협회 부동산 전문 변호사 김용일입니다.
상가, 오피스텔, 아파트 등 여러 사람이 함께 사용하는 집합건물에서는 복도, 계단, 지하주차장, 옥상과 같은 '공용부분'을 둘러싼 갈등이 끊이지 않습니다.
일부 입주자나 상가 임차인이 공용 공간을 마치 자신의 개인 소유물인 것처럼 적치물을 쌓아두거나, 창고로 개조하고, 개인 쉼터나 영업용 간판/테라스를 무단 설치해 독점 사용하는 경우가 대표적입니다.
이러한 무단점유 행위는 다른 구분소유자들의 정당한 이용 권리를 침해할 뿐만 아니라, 건물 전체의 미관과 가치를 떨어뜨리고 화재 시 피난로를 막아 안전을 위협합니다.
대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표이자 20년 경력의 부동산 전문 변호사인 김용일 변호사가 공용부분 무단사용에 대한 법적 해결책과 실무 노하우를 명확히 제시해 드립니다.
1️⃣ 자주 발생하는 공용부분 무단사용의 대표적 유형
집합건물 내에서 흔히 발생하는 공용부분 침해 행위는 매우 다양한 형태로 나타납니다.
주차장 및 창고 무단 점유: 지하주차장이나 공용 창고 일부를 특정 점포 운영자나 입주자가 개인 물품 적치장으로 독점 사용하는 행위
복도 및 통로 통행 방해: 1층 복도나 통로에 개인 통이나 간판, 상품 진열대를 무단 설치하여 다른 이용객의 통행을 가로막는 행위
옥상 및 공용 테라스의 사유화: 옥상 구역을 특정 입주자가 개인 쉼터나 영업 공간으로 조성하여 다른 소유자의 출입을 통제하는 행위
건물 외벽 및 출입구 무단 변경: 건물의 외벽이나 공용 출입구에 동의 없이 대형 광고물을 설치하거나 구조를 임의 개조하는 행위
2️⃣ 무단사용에 대한 강력한 법적 조치 2가지
집합건물법 제10조에 따라 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하므로, 누구도 임의로 특정 부분을 독점 점유하거나 변경할 수 없습니다. 타인의 무단점유가 계속된다면 다음 두 가지 법적 수단을 동원해 강경히 대응해야 합니다.
방해배제청구 (철거, 인도 및 원상복구 청구): 민법상 점유방해 제거 청구권 및 집합건물법을 근거로, 무단으로 설치한 적치물이나 구조물의 즉각적인 철거와 함께 해당 공용부분을 본래 상태로 원상회복하여 인도할 것을 법원에 청구할 수 있습니다.
부당이득반환 및 손해배상 청구: 법률상 원인 없이 공용부분을 독점 점유하여 이득을 얻고 다른 소유자들에게 손해를 입혔으므로, 무단점유 기간에 상응하는 임대료 상당액(차임 상당액)을 계산하여 부당이득으로 반환하라고 청구할 수 있습니다. 또한 무단점유로 인해 건물 가치가 하락하거나 영업상 지장이 발생했다면 손해배상 청구도 병행 가능합니다.
3️⃣소송 전 반드시 검토해야 할 핵심 확인사항
무단점유자를 상대로 법적 대응을 착수하기 전, 가장 먼저 선행되어야 할 작업은 해당 공간이 법적으로 명백한 '공용부분'인가를 증명하는 것입니다.
공용부분 성립 여부를 입증하는 3대 핵심 자료
집합건축물대장 및 도면: 건축물 구조도상 전유부분으로 지정된 구역 외에 복도, 주차장, 옥상 등이 공용 구역으로 명확히 구분되어 있는지 확인합니다.
등기부등본 (전부사항증명서): 해당 공간이 특정인의 전유부분 등기에 포함되어 있지 않음을 법리적으로 입증합니다.
관리규약 및 입주자 동의서: 관리단이 정한 자치 규칙상 공용 부분의 사용 기준과 무단점유 시 제재 규정이 존재하는지 검토합니다.
4️⃣분쟁 해결을 위한 단계별 실무 전략
모든 집합건물 분쟁을 처음부터 소송으로 해결할 필요는 없습니다. 건물 내 입주자 간의 관계를 고려할 때 단계적이고 전략적인 접근이 훨씬 효율적입니다.
1단계 (내용증명 발송 및 자발적 시정 기회 부여): 관리단 명의 또는 구분소유자 명의로 무단점유 사실과 법적 위반 내용을 상세히 적시한 내용증명을 발송하여, 정해진 기한 내에 자발적으로 철거 및 원상복구할 것을 촉구합니다.
2단계 (가처분 신청 및 본안소송 제기): 내용증명 수령 후에도 불응하거나 오리발을 내밀며 독점 사용을 지속할 경우, 점유이전금지가처분 등 보전처분을 조기에 신청하여 상대방의 변칙적인 점유 이전을 막은 뒤 명도·철거 소송 및 부당이득반환 청구 본안소송을 본격적으로 진행합니다.
5️⃣ 20년 경력 부동산 전문 변호사의 조력이 필수적인 이유
집합건물 공용부분 분쟁은 소송을 제기할 수 있는 주체(관리단 집회 결의를 거친 관리인 또는 개별 구분소유자)의 자격 문제부터, 무단점유 구역에 대한 정확한 감정평가 및 부당이득금 산출에 이르기까지 정교한 법적 검토가 요구되는 영역입니다. 초기에 철저한 자료 수집과 입증 전략 없이 안일하게 대응했다가 소송이 장기화되거나 청구가 기각되는 불상사를 겪는 경우가 많습니다.
대형 로펌 법무법인 현 부동산팀을 총괄하는 김용일 변호사는 대한변호사협회 공식 등록 부동산 전문 변호사로서, 지난 20년간 수많은 집합건물 명도, 공용부분 철거, 부당이득반환 소송을 성공적으로 이끌어 왔습니다. 무단점유자로 인해 재산권 행사에 침해를 받고 계신 구분소유자나 관리단이시라면, 풍부한 실무 경험과 승소 노하우를 갖춘 전문가의 조력을 받아 빠르고 확실한 법적 해결책을 마련하시기 바랍니다.
현재 관련된 상담 및 소송 위임 요청이 너무 많아서, 위 내용에 해당하시는 분들을 최우선으로 상담을 진행하고 있습니다. 이 점 참고 부탁 드립니다. 감사합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
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