안녕하십니까.
법무법인 현, 부동산팀 대표를 맡고 있는 대한변호사협회 부동산 전문 변호사 김용일입니다.
상가 영업을 정돈하고 퇴거하는 과정에서 새로운 임차인을 찾아 권리금을 회수하려는 순간, 생각지도 못한 걸림돌을 만나는 경우가 많습니다. 바로 건물주(임대인)의 부당한 개입이나 계약 거절입니다. 상가 권리금은 임차인이 오랜 시간 피땀 흘려 일군 거래처, 상권, 인테리어 시설, 영업 노하우가 집약된 소중한 자산입니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인의 이러한 권리금 회수 기회를 법적으로 강력히 보장하고 있으므로, 건물주의 불법적인 방해 행위가 있다면 즉각 법적 손해배상을 청구해야 합니다. 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 대표이자 20년 경력의 부동산 전문 변호사인 김용일 변호사가 권리금 회수 방해의 대표적 유형과 실무 대응법을 명확히 정리해 드립니다.
1️⃣ 상가임대차법상 '권리금 회수 방해' 대표 유형
상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해해서는 안 됩니다. 다음 사례들은 법적으로 명백한 불법 방해 행위에 해당합니다.
권리금 직접 요구 및 수수: 건물주가 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 중간에서 수수하는 행위
고의적인 현저한 고액 차임 요구: 주변 시세나 경제 사정에 비추어 지나치게 높은 보증금이나 월세를 요구하여 신규 임차인과의 계약 체결을 의도적으로 무산시키는 행위
정당한 사유 없는 계약 체결 거절: 세입자가 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 특별한 법적 사유 없이 거부하는 행위
2️⃣ "내가 직접 장사하겠다"는 건물주의 사전 거절과 대법원 주요 판례
실무에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 건물주가 "앞으로는 내가 직접 상가를 사용할 테니 새 임차인을 구하지 말라"고 통보하는 경우입니다.
대법원 판례의 핵심 요지: 대법원 판례에 따르면, 임대인이 "내가 직접 영업하겠다"며 신규 임차인과의 계약 체결 거절 의사를 명백히 표시했다면, 임차인이 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권이 인정됩니다.
법리적 의의: 건물주의 명확한 사전 거절로 인해 신규 임차인을 찾아 계약을 체결하는 행위 자체가 무의미해졌으므로, 임차인은 형식적인 주선 절차 없이도 건물주를 상대로 곧바로 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다.
3️⃣ 건물주의 계약 거절이 인정되는 법정 '정당한 사유'
모든 계약 거절이 불법은 아닙니다. 법이 인정하는 건물주의 정당한 거절 사유는 다음과 같습니다.
법적으로 허용되는 정당한 계약 거절 사유
신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우
신규 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
단순히 "가족이나 지인에게 임대하겠다"거나 "직접 영업하겠다"는 사유는 정당한 거절 사유에 해당하지 않음을 명심해야 합니다.
4️⃣ 권리금 회수 소송을 위해 임차인이 준비해야 할 핵심 증거
건물주를 상대로 한 권리금 손해배상청구 소송은 객관적 증거 수집이 승패를 좌우합니다.
주선 및 교섭 정황 기록: 신규 임차인과 체결한 권리금 계약서, 계약금 입금 내역, 주고받은 문자메시지 및 이메일
건물주의 거절 의사 입증 자료: 건물주의 거절 발언이 담긴 통화 녹음 파일, 내용증명, 문자메시지
권리금 감정평가 대비: 기존 상가의 인테리어 시설 현황, 매출 자료, 영업상 가치 입증 서류
5️⃣ 20년 경력 부동산 전문 변호사의 조력이 필수적인 이유
권리금 회수 방해 소송은 건물주의 거절 행위가 있었던 시점, 거절의 명확성, 감정평가를 통한 정확한 권리금 액수(손해배상액) 산정, 계약 기간 만료 전 법적 요건 구비 등 정교한 법리적 계산이 요구됩니다. 초기에 법률 전문가의 검토 없이 어설프게 대응하다가 소송 요건을 갖추지 못해 기각되는 사례가 적지 않습니다.
대한변호사협회 공식 등록 부동산 전문 변호사이자 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀을 대표를 맡고 있는 김용일 변호사는 지난 20년간 수많은 상가 권리금 분쟁 및 손해배상 소송을 이겨왔습니다. 건물주의 부당한 요구로 생계와 같은 권리금을 잃을 위기에 처하셨다면, 정교한 변론 전략을 바탕으로 정당한 재산권을 확실히 회수하시기 바랍니다.
현재 관련된 상담 및 소송 위임 요청이 너무 많아서, 위 내용에 해당하시는 분들을 최우선으로 상담을 진행하고 있습니다. 이 점 참고 부탁 드립니다. 감사합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
💬02.3486.0209 [법무법인 현, 김용일 부동산팀 대표변호사]💬